Рынок недвижимости Украины в сложной ситуации
Спрос на квартиры составляет всего 30% от довоенных объемов
По разным оценкам, спрос на новостройки в Украине составляет всего 30-40% от уровня февраля 2022 года. Не стали покупать больше и дома на вторичном рынке. Однако после относительной нормализации работы энергосистемы в Украине и в связи с началом весны на рынке наблюдается небольшое оживление. Каково текущее состояние рынка недвижимости — в обзоре Информатора.
Как изменился рынок недвижимости в течение года
После полномасштабного вторжения почти все застройщики приостановили работы на стройках: кто-то на несколько недель, а кто-то не возобновил строительные работы до сих пор. В результате в 2022 году общая площадь введенного жилья составила 7,1 млн м² (18,3 тыс частных домов и 74,3 тыс квартир), что на 38% меньше, чем в 2021 году.
Что касается спроса на квартиры на первичном рынке, то в западных регионах он составляет всего 30% от довоенных объемов, тогда как в Киеве общий спрос составляет 10-20% от довоенных объемов.
Аналогичные тенденции наблюдаются и на вторичном рынке: количество заключенных сделок по купле-продаже квартир и жилых домов в Украине за 2022 год составило 101 000 сделок — лишь треть прошлогоднего объема. Динамика цен на продажу и аренду жилья существенно различалась в разных регионах страны. В большинстве западных и северо-западных регионов Украины, а также в районах с большим потоком вынужденных переселенцев (Запорожская, Николаевская, Днепропетровская) цены на квартиры всех классов выросли или остались примерно на прошлогоднем уровне. В остальной части страны жилье подешевело в среднем на 2-10% (с наибольшим падением до 20% в Харьковской области).
По словам Сергея Логутенко, главы отраслевого совета предпринимателей рынка недвижимости Днепропетровской области, спросом пользовались и остаются однокомнатные малогабаритные квартиры.
«Существует устойчивый спрос на квартиры на первых и верхних этажах. Маленькие квартиры сейчас являются основными покупками. А цены на трехкомнатные квартиры продолжают падать. Спроса меньше. Но люди все равно их покупают. Много имущества покупается военнослужащими. Вероятно, они накопили за это время средства и могут себе это позволить. Военнослужащие теперь также являются основными жильцами хороших квартир. Они переселяют семьи в квартиры, где арендная плата составляет от 10 до 20 тысяч гривен — нормальное и достойное жилье, — сказал Логутенко.
Что сейчас происходит у застройщиков и какие продажи
Наибольшая активность в жилищном строительстве зарегистрирована в областных центрах на западе страны и Киеве.
«На стройках в областных центрах на западе страны и в Киеве зафиксирован самый высокий процент выполнения работ — 35 и 30% соответственно от общего количества строящихся объектов. В Одессе, Днепре и Харькове доля « активное строительство» составляет 12%, 10% соответственно и 7%. Около 6%, и это все остальные объекты, строятся в таких областных центрах: Житомир, Винница, Полтава, Черкассы», — рассказал соучредитель Владимир Семенцов и управляющий партнер INSPI Development.
Ценовая ситуация на первичном рынке жилья последние два месяца остается стабильной: номинальные цены выросли в среднем на 1-1,3% в гривневом эквиваленте, но продаж очень мало, отмечает Сергей Логутенко.
«Строители придумывают разные модели того, как они могут активировать спрос. Они предлагают скидки и скидки. Кроме того, некоторые застройщики присоединились к программе єОселя и продают свою недвижимость через эту программу. Те, чьи квартирные допуски соответствуют программе. То есть малогабаритные квартиры, — сказал Логутенко.
Как изменила рынок недвижимости программа «єОселя»
С октября 2022 года в Украине стартовала государственная программа доступного кредитования «єОселя». Сейчас он доступен только социальным категориям населения: военным, сотрудникам правоохранительных органов, врачам и учителям, которые могут получить льготный кредит на жилье по ставке 3% годовых на срок до 20 лет.
«В основном по программе сейчас кредитуются военнослужащие и милиционеры. Учителей мало, врачей мало. Милиция и ВСУ могут рассчитывать на банковские кредиты, потому что у них хорошие зарплаты. єОселя на первичном рынке, говорит эксперт Сергей Логутенко.
В начале 2023 года программа єОселя должна была расширить категории граждан, которые смогут получить ипотеку до 7%, но с учетом военного положения и отсутствия финансирования запуск массового кредита не состоялся. По словам руководителей проекта, его можно ожидать в течение 2023 года.
Однако 31 января представители компании «Укрфинжиле» сообщили, что средства первого раунда финансирования программы полностью распределены и использованы банками-участниками, поэтому финучреждения пока не выдают средства даже тем, кто уже одобрен (что составляет около 10 000 кандидатов). Следующий раунд кредитования должен начаться после того, как будут собраны дополнительные средства, что, по словам организаторов, может произойти этой весной.
Изменит ли ситуацию закон о компенсации разрушенного жилья
Застройщики возлагают большие надежды на Закон 2923-IX о механизме возмещения ущерба за имущество, поврежденное и уничтоженное войной. Он вступит в силу 22 мая 2023 года. На данный момент, считают эксперты, вряд ли уровень спроса значительно вырастет.
Эксперты надеются, что при оптимальных условиях закон о компенсации за поврежденное жилье может увеличить спрос на первичном рынке как минимум на 10-15 %.
«Все зависит от того, как сложится практика применения закона. Например, ситуация с той же программой «єОселя». Желающих получить кредиты много, а кредитов мало. Якобы из-за того, что программа не адаптирована в реальную жизнь.Так же может быть и с новым законом.Речь пойдет о выплате компенсаций-посмотрим как будет процедура.Будут введены различные регулятивные внутренние действия-как платить,кто будет платить,через на кого пойдет финансирование, какие средства будут взаимодействовать с застройщиками. Посмотрим. Надеемся, что закон сработает», — прогнозирует Сергей Логутенко.
Эксперт Владимир Семенцов убежден, что для того, чтобы сертификаты стали явлением на рынке первичного жилья, механизмы достижения компенсации должны быть максимально эффективными.
«Многое зависит от профессиональной работы комиссий, которые будут определять компенсацию, справедливой оценки поврежденного или разрушенного жилья и, самое главное, наличия средств в государственном бюджете для реализации закона. Сейчас застройщики остались сами по себе. Реальным покупателям они готовы предложить существенные скидки — 10-25%.Величина их зависит от стадии готовности объекта, стоимости строительства, региона, местоположения, финансовых возможностей застройщика для продолжения строительства без привязки к уровню продаж», — сказал Семенцов.
Ранее мы писали, что после начала полномасштабного вторжения России в Украину строительство большей части новостроек в столице было заморожено. Строительные работы ведутся только на отдельных объектах в Киеве. Все это вызывает беспокойство у инвесторов, вложивших собственные средства в строительство.